Proposta, sinal e contrato na venda de imóvel em Curitiba: o caminho até o registro

Quais são as etapas da venda, da proposta ao registro?

Cada etapa tem um documento e um efeito diferente. O guia de como vender imóvel em Curitiba mostra o processo completo, desde a avaliação.

O que deve ter uma proposta de compra de imóvel?

A proposta de compra precisa ser por escrito e completa o bastante para virar contrato. Pelo art. 427 do Código Civil, a proposta obriga quem a fez, salvo se o contrário resultar dos termos dela ou das circunstâncias.

• Identificação: nome e CPF do comprador e o imóvel com o número da matrícula.
• Preço: o valor total oferecido.
• Forma de pagamento: quanto é sinal, quanto é recurso próprio, quanto é financiamento, FGTS ou outro imóvel em permuta, e em que datas.
• Prazos: para assinar a promessa, para a escritura e para a entrega das chaves.
• Condições: por exemplo, aprovação do financiamento ou venda de outro imóvel do comprador, com prazo para que aconteçam.
• Validade: até quando a proposta vale. O art. 428 do Código Civil prevê que a proposta feita com prazo a quem não está presente deixa de obrigar se a resposta não for expedida dentro dele.

Condições que dependem de terceiros merecem atenção. Uma proposta pode trazer um preço alto e, ao mesmo tempo, depender da venda de outro imóvel sem prazo definido. O preço é só uma parte; o artigo sobre quando recusar uma proposta trata desses sinais de alerta.

E se eu quiser mudar alguma condição da proposta?

Você faz uma contraproposta. O art. 431 do Código Civil diz que a aceitação com adições, restrições ou modificações importa nova proposta. Na prática, quando o vendedor responde "aceito, mas com escritura em 60 dias", a proposta original deixa de valer e quem decide agora é o comprador.

Por isso, cada rodada deve ficar registrada por escrito, com data. O que vale é a última versão aceita pelas duas partes.

O que é o sinal na compra de imóvel e o que diz a lei?

O sinal é o valor que o comprador paga quando o negócio é fechado, como garantia. O Código Civil chama esse valor de arras e trata dele nos arts. 417 a 420. Pelo art. 417, se o contrato for cumprido, o sinal é restituído ou abatido do preço.

A lei distingue dois tipos de sinal, e a diferença está no que o contrato diz sobre arrependimento:

A diferença prática está no art. 419 e no art. 420. Nas arras confirmatórias, a parte prejudicada pode pedir indenização maior se provar prejuízo maior, e o sinal vale como mínimo. Nas penitenciais, o sinal é a única indenização: não há direito a indenização suplementar.

Como funciona a devolução do sinal quando a compra não é concluída?

Depende de quem deu causa e do que o contrato diz. Se o comprador desiste sem motivo previsto no contrato, em regra o vendedor fica com o sinal. Se é o vendedor quem desiste, a devolução é do sinal mais o equivalente, o que na prática se chama devolver em dobro, e o art. 418 (com a redação da Lei 14.905/2024) acrescenta atualização monetária, juros e honorários de advogado.

Há um terceiro cenário: o negócio não se conclui por uma condição prevista que não aconteceu, como o financiamento negado. Nesse caso vale o que o contrato combinou para essa hipótese, e o comum é prever a devolução simples do sinal. Pelo art. 125 do Código Civil, enquanto a condição suspensiva não se verifica, o direito a que o negócio visa não é adquirido. Por isso a cláusula precisa dizer o prazo da condição e o destino do sinal se ela falhar. Em caso de disputa, o caminho é um advogado.

Quanto dar de sinal na compra de um imóvel?

Não existe valor ou percentual fixado em lei. O valor do sinal é negociado entre as partes e costuma variar com dois fatores:

• Prazo até a escritura: quanto mais tempo o imóvel fica fora do mercado esperando o negócio, mais faz sentido um sinal que compense esse tempo para o vendedor.
• Forma de pagamento: numa compra à vista com escritura próxima, o sinal tem um papel; numa compra financiada, em que o banco paga a maior parte só no fim, o sinal é muitas vezes o principal compromisso financeiro do comprador até a assinatura do contrato do banco.

Sinal muito baixo enfraquece a garantia, porque desistir custa pouco; sinal muito alto pode afastar compradores.

A comissão do corretor é paga no sinal?

Na RR4, em regra, sim. A comissão é de 6% sobre o valor da venda, paga pelo proprietário no sinal do negócio ou no momento negociado antes com ele e registrado no contrato de intermediação. Por isso vale considerar esse pagamento ao negociar o valor do sinal. O artigo sobre comissão de corretor de imóveis em Curitiba explica como ela funciona e o que o contrato deve prever.

O que deve constar no recibo de sinal?

O recibo de sinal, ou a cláusula de sinal no contrato, deve deixar claro:

• Partes e imóvel: nomes, CPF, e o imóvel com matrícula e Registro de Imóveis.
• Valor e forma: quanto foi pago, como (transferência identificada é melhor que dinheiro) e em que data.
• Natureza do sinal: se há ou não direito de arrependimento, porque isso define se as arras são confirmatórias ou penitenciais.
• Abatimento: que o sinal será descontado do preço.
• Condições e prazos: o que acontece com o sinal se uma condição combinada não se cumprir.

Não use modelo pronto da internet. Cada negócio tem condições próprias, e um contrato com sinal mal redigido é a origem mais comum de disputa sobre devolução.

O que é a promessa de compra e venda de imóvel?

É o contrato preliminar em que vendedor e comprador se comprometem a fazer a compra e venda definitiva. Pelo art. 462 do Código Civil, ele deve ter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto a forma. Pelo art. 463, se não houver cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo.

Registrar a promessa muda o peso dela. O art. 1.417 diz que, na promessa sem arrependimento, feita por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 permite a esse comprador exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (a adjudicação compulsória).

Para o vendedor, a promessa não é um papel provisório: com o preço pago, ele é obrigado a passar a escritura. Também vale lembrar que, se o vendedor for casado, em regra o cônjuge precisa autorizar a venda (art. 1.647, I), salvo no regime da separação absoluta.

Como fica o contrato de compra e venda de imóvel financiado?

Na compra financiada, o contrato do banco substitui a escritura pública. A Lei 9.514/1997 (art. 38) permite que esses contratos sejam feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública. O registro na matrícula continua necessário, como explica o artigo sobre ITBI, escritura e registro em Curitiba.

O ponto sensível é o prazo. O banco precisa aprovar o crédito do comprador, avaliar o imóvel e analisar a documentação, e cada banco tem seu tempo. Em geral, o vendedor só recebe a parte financiada depois que o contrato é registrado. Por isso a proposta deve trazer:

• Prazo para aprovação do crédito: com data definida, e não "até o banco aprovar".
• Condição clara: o que acontece se o financiamento for negado ou aprovado com valor menor.
• Destino do sinal: se é devolvido, retido ou abatido em cada cenário.

Deixar os documentos para vender o imóvel prontos antes da proposta encurta essa fase, porque o banco pede a matrícula atualizada e as certidões logo no início.

Quando o imóvel deixa de ser meu?

Com o registro. O art. 1.245 do Código Civil diz que a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Antes disso, mesmo com promessa assinada e sinal pago, o vendedor ainda consta como proprietário na matrícula.

Em Curitiba, o registro é feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e o ITBI precisa estar pago antes. Antes de assinar qualquer coisa, vale conferir a matrícula e a certidão de ônus reais: uma hipoteca ou penhora registrada precisa estar resolvida ou prevista no contrato. Os custos de cada etapa estão no guia, na parte de custos da venda.

Que cuidados o proprietário deve tomar em cada etapa?

• Não aceite proposta verbal: só vale o que está escrito e assinado.
• Confira a origem do sinal: receba por transferência identificada, do próprio comprador.
• Leia a cláusula de arrependimento: ela muda o que acontece se alguém desistir.
• Exija prazo em toda condição: condição sem prazo deixa o imóvel parado por tempo indeterminado.
• Só entregue as chaves conforme o contrato: em geral, depois de receber o preço ou o que foi combinado para a entrega.
• Acompanhe até o registro: escritura assinada sem registro ainda não transfere o imóvel.
• Procure um advogado quando o caso pedir: imóvel em inventário, permuta, parcelamento direto com o vendedor ou disputa sobre o sinal.

Como a RR4 conduz essa etapa

A RR4 conduz a negociação e a documentação da proposta até o registro na matrícula: organiza as propostas e contrapropostas por escrito, confere com o proprietário as condições, os prazos e o tratamento do sinal, acompanha a aprovação do financiamento quando há banco e coordena tabelionato e registro. Quando o caso pede análise jurídica, a RR4 indica apoio de advogado, que é quem faz essa orientação.

Fontes

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 125, 417 a 420 (com a redação da Lei 14.905/2024 no art. 418), 427, 428, 431, 462, 463, 1.245, 1.417, 1.418 e 1.647: planalto.gov.br
• Lei 9.514/1997, art. 38: planalto.gov.br