Resposta curta
Em Curitiba, quem compra paga o ITBI (2,7% na regra geral) e, salvo acordo diferente no contrato, também a escritura e o registro, conforme o Código Civil. Para um imóvel de R$ 1.500.000 pago sem financiamento, o ITBI é de R$ 40.500 e escritura, registro e Funrejus ficam em torno de R$ 5,6 mil, antes de outros acréscimos do cartório.
Quem paga o ITBI em Curitiba?
O ITBI é pago pelo comprador. A Lei Complementar municipal 108/2017, que regula o imposto em Curitiba, define como contribuintes os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos (art. 5º). O vendedor, porém, não fica totalmente fora: a mesma lei o coloca como responsável solidário pelo pagamento (art. 6º). Por isso vale acompanhar se a guia foi quitada.
Qual é a alíquota do ITBI em Curitiba?
A alíquota geral é de 2,7% para qualquer transmissão, segundo o art. 9º da LC 108/2017. As exceções são as dos arts. 10 e 11: programas habitacionais de interesse social da Cohab-CT e imóveis residenciais financiados de menor valor.
As faixas para imóvel residencial financiado foram alteradas pela Lei Complementar 148/2025, que mudou o art. 11 da LC 108/2017. Segundo a página oficial da Prefeitura sobre base de cálculo e alíquotas do ITBI (atualizada em 19/02/2026), elas valem para imóvel edificado, residencial, financiado por prazo não inferior a 10 anos, com garantia hipotecária ou alienação fiduciária:
| Valor do imóvel residencial financiado | Alíquota do ITBI |
|---|---|
| Até R$ 176.000 | Isento |
| De R$ 176.000,01 a R$ 205.000 | 0,5% |
| De R$ 205.000,01 a R$ 220.000 | 1,6% |
| Acima de R$ 220.000 e demais transmissões | 2,7% |
Sobre qual valor o ITBI é calculado?
A base de cálculo é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor declarado na compra e venda tem presunção de ser esse valor. Foi o que o Superior Tribunal de Justiça fixou no Tema Repetitivo 1113: a base do ITBI não está vinculada à do IPTU, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e o município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional). O município também não pode arbitrar a base previamente com um valor de referência fixado por ele.
Na prática, a Prefeitura informa, na mesma página oficial, que a base é o preço que consta na escritura, no contrato de financiamento ou no documento de transmissão, salvo se esse valor for inferior ao valor venal que ela atribui ao imóvel. Se o valor cobrado parecer acima do preço real do negócio, o caminho é contestar com base no entendimento do STJ. Casos com permuta, parcelamento ou valores atípicos merecem conversa com um contador ou advogado.
Como e quando se paga o ITBI em Curitiba?
O ITBI é pago por guia própria, antes de o imóvel ser transferido para o nome do comprador no Cartório de Registro de Imóveis. É o que informa a página oficial da Prefeitura de Curitiba sobre a solicitação da guia:
- se a escritura for lavrada em tabelionato conveniado com a Prefeitura, ou o contrato for firmado com a Caixa, a guia pode ser emitida por canal exclusivo;
- nos demais casos, a guia é solicitada pelo Processo Eletrônico de Curitiba (PROCEC), com login do e-Cidadão;
- na compra e venda, o pedido leva a escritura lavrada ou a minuta (ou, no financiamento, o instrumento particular assinado), a indicação fiscal do imóvel e a matrícula;
- a guia é emitida em até 5 dias úteis, ou até 20 dias se houver vistoria ou pedido de documentos;
- a guia vence em 30 dias. Se não for paga, é cancelada e o pedido precisa ser refeito.
Os registros de imóveis de Curitiba conferem o pagamento em ambiente eletrônico próprio antes de registrar.
A escritura pública é obrigatória?
Sim, na maioria das vendas. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública nos negócios sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente. Com o salário mínimo de 2026 fixado em R$ 1.621 (Decreto 12.797/2025), o limite é de R$ 48.630. Acima disso, sem lei que diga o contrário, a escritura é obrigatória.
A exceção mais comum é o financiamento bancário. A Lei 4.380/1964 (art. 61, § 5º) permite que os contratos do Sistema Financeiro da Habitação sejam feitos por instrumento particular, e a Lei 9.514/1997 (art. 38) permite o mesmo, com efeitos de escritura pública, nos atos do sistema de financiamento imobiliário. Nesses casos, o contrato do banco substitui a escritura, mas o registro continua necessário.
Quanto custam a escritura e o registro no Paraná?
No Paraná, os emolumentos seguem a Lei estadual 6.149/1970, com a tabela fixada pela Lei estadual 21.869/2023, que o TJPR indica como vigente. O Valor de Referência de Custas Extrajudiciais (VRCext) é de R$ 0,277, e a tabela não é progressiva: cada faixa de valor tem um preço fixo.
| Ato | Última faixa da tabela | Valor aproximado |
|---|---|---|
| Escritura com valor declarado, com traslado (Tabela XI, item IV) | Até R$ 62.602 | R$ 1.400 |
| Registro de título com valor declarado (Tabela XIII, item XIII) | Até R$ 54.292 | R$ 1.200 |
As tabelas terminam nessas faixas; por isso, para um imóvel de R$ 1.500.000, escritura e registro ficam na última faixa.
Além dos emolumentos, há o Funrejus, taxa do fundo do Poder Judiciário do Paraná: 0,2% sobre o valor do título do imóvel nos atos de tabelionatos e registros de imóveis (Lei estadual 12.216/1998, art. 3º, VII). A lei prevê um teto para essa cobrança. A lei também diz que esses atos não estão sujeitos a recolhimento cumulativo.
O cartório ainda pode cobrar outros itens, como selo, tributos incidentes sobre os emolumentos, certidões e distribuição. Peça o orçamento ao tabelionato e ao registro de imóveis antes de fechar as contas.
Quem paga cada custo na venda de um imóvel?
Pela regra do Código Civil, o comprador. O art. 490 diz que, salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, e as da tradição (a entrega do imóvel), a cargo do vendedor. Como a regra admite acordo, a divisão pode ser negociada e escrita no contrato. O ITBI é diferente: o contribuinte definido em lei é o adquirente, e um acordo entre as partes não muda isso perante a Prefeitura.
| Custo | Quem paga pela regra | Dá para negociar? |
|---|---|---|
| ITBI | Comprador (LC 108/2017, art. 5º) | As partes podem combinar reembolso no contrato, mas o contribuinte continua sendo o comprador |
| Escritura (tabelionato) | Comprador (CC, art. 490) | Sim, por cláusula no contrato |
| Registro na matrícula | Comprador (CC, art. 490) | Sim, por cláusula no contrato |
| Funrejus | Acompanha o ato do cartório; na regra, quem paga o ato | Sim, junto com a escritura e o registro |
| Despesas da entrega do imóvel | Vendedor (CC, art. 490) | Sim, por cláusula no contrato |
| Comissão da RR4 | 6%, paga no sinal do negócio ou no momento combinado antes, no contrato com o proprietário | Definida no contrato de intermediação |
Exemplo: quanto custa comprar um imóvel de R$ 1.500.000 em Curitiba?
Exemplo aproximado, para uma venda de R$ 1.500.000 paga sem financiamento, com escritura pública e registro em Curitiba. Não é orçamento: o valor exato sai do tabelionato e do registro de imóveis.
| Item | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| ITBI | 2,7% de R$ 1.500.000 | R$ 40.500 |
| Escritura | Tabela XI, última faixa | cerca de R$ 1.400 |
| Registro | Tabela XIII, última faixa | cerca de R$ 1.200 |
| Funrejus | 0,2% de R$ 1.500.000 | R$ 3.000 |
| Total aproximado, sem outros acréscimos do cartório | cerca de R$ 46 mil | |
São cerca de 3,1% do preço, que o comprador precisa ter em mãos além do valor do imóvel. Se a compra for financiada, a escritura dá lugar ao contrato do banco, mas entram o registro da garantia (a alienação fiduciária) e os custos do próprio financiamento.
Por que isso importa para quem vai vender?
Porque esses R$ 46 mil saem do bolso do comprador, e isso pesa na negociação. Um comprador que juntou o valor exato do imóvel pode travar na hora do ITBI. No financiamento, o banco financia parte do preço, e o ITBI e o cartório costumam precisar de recursos próprios, o que reduz o valor que o comprador consegue oferecer.
A RR4 conduz a venda do contrato com o proprietário até o registro na matrícula, e saber quanto o comprador gasta além do preço ajuda a avaliar se uma proposta se sustenta. Por isso a RR4 antecipa esses custos com o comprador já na proposta, para que eles não apareçam como surpresa na semana da escritura.
Fontes
- Prefeitura de Curitiba, Lei Complementar 108/2017 (ITBI), texto original: mid.curitiba.pr.gov.br/2018/00217721.pdf, listada em financas.curitiba.pr.gov.br/Conteudo/legislacao-tributaria/18
- Prefeitura de Curitiba, Guia de Serviços, "ITBI: Solicitação da Guia" (atualizado em 03/03/2026): servicos.curitiba.pr.gov.br/itbi-solicitacao-da-guia/635
- Prefeitura de Curitiba, Guia de Serviços, "ITBI: Emissão Declaração, Registro de Imóveis": servicos.curitiba.pr.gov.br/itbi-emissao-declaracao-registro-de-imoveis/505
- Prefeitura de Curitiba, Guia de Serviços, "ITBI: Base de Cálculo e Alíquotas" (atualizado em 19/02/2026, cita a LC 148/2025): servicos.curitiba.pr.gov.br
- STJ, Tema Repetitivo 1113: processo.stj.jus.br
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108 e 490: planalto.gov.br
- Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º: planalto.gov.br
- Lei 9.514/1997, art. 38: planalto.gov.br
- Decreto 12.797/2025 (salário mínimo de 2026): planalto.gov.br
- TJPR, Foro Extrajudicial, Emolumentos: extrajudicial.tjpr.jus.br/emolumentos, e Lei estadual 21.869/2023 com a tabela consolidada: extrajudicial.tjpr.jus.br
- TJPR, Lei estadual 12.216/1998 (Funrejus), atualizada: tjpr.jus.br, e Lei estadual 18.921/2016 (teto): tjpr.jus.br
