Resposta curta
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis: mostra quem é o dono, o que está construído e averbado e quais ônus pesam sobre ele, como hipoteca, alienação fiduciária ou penhora. A certidão de ônus reais é pedida ao cartório da circunscrição do imóvel (Curitiba tem 9) ou pelo RI Digital, e vale 30 dias para lavrar a escritura. Leia a matrícula antes de anunciar: ônus sem baixa, construção não averbada e estado civil desatualizado são o que mais trava a venda.
O que é a matrícula do imóvel?
É o registro único de cada imóvel no Livro nº 2 do Registro de Imóveis. A Lei 6.015/1973, art. 176, determina que cada imóvel tenha matrícula própria, com número de ordem, descrição (área, confrontações, logradouro e número) e dados do proprietário, incluindo o estado civil. Depois da abertura, tudo o que acontece com o imóvel é lançado ali, em ordem cronológica (art. 231).
É a matrícula que define quem é o dono. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só se transfere com o registro do título; enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado dono. Por isso escritura sem registro não basta, como explicamos no post sobre ITBI, escritura e registro em Curitiba.
Desde a Lei 13.097/2015, art. 54, vale também o princípio da concentração: em geral, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem compra de boa-fé. Na prática, o comprador e o banco olham para a matrícula como a fotografia oficial do imóvel.
Certidão de ônus reais, inteiro teor ou matrícula atualizada: qual pedir?
São nomes diferentes para pedidos parecidos, e isso confunde. A Lei 6.015/1973, art. 19, descreve as modalidades e os prazos máximos de emissão, contados do pagamento:
| Certidão | O que traz | Prazo de emissão | Quando usar |
|---|---|---|---|
| Inteiro teor da matrícula (a "matrícula atualizada") | Cópia de todo o conteúdo da matrícula, desde a abertura. A lei diz que ela basta para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições (art. 19, § 11) | 4 horas (eletrônica, com o número da matrícula) | Conferência antes de anunciar e, dentro do prazo, para a escritura |
| Situação jurídica atualizada do imóvel | Só o que está vigente: descrição, proprietário, direitos, ônus e restrições (art. 19, § 9º) | 1 dia | Leitura rápida da situação atual, sem o histórico |
| Ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias | Informa se há ônus (hipoteca, penhora etc.) e ações registradas sobre o imóvel | até 5 dias (demais casos) | É a que o Decreto 93.240/1986 lista para a escritura |
| Visualização de matrícula (RI Digital) | Imagem da matrícula para consulta | Imediata | Só para olhar; não é certidão e não serve para a escritura |
Na prática, muitos cartórios emitem o inteiro teor já com a certificação de ônus e ações, e o tabelião costuma aceitar essa certidão. Antes de pedir, confirme com o tabelionato que vai lavrar a escritura qual modelo ele quer.
Onde pedir a certidão de ônus reais em Curitiba?
No Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está. Curitiba é dividida em 9 circunscrições imobiliárias, da 1ª à 9ª, e cada uma guarda as matrículas da sua área. O mapa oficial da AMEP (Agência de Assuntos Metropolitanos do Paraná) mostra a divisão. O caminho mais curto, porém, é a escritura ou a certidão antiga, que trazem o número da matrícula e o cartório.
Há três formas de pedir:
- Balcão do cartório: com o número da matrícula ou o endereço do imóvel.
- Certidão Digital do RI Digital: plataforma do ONR (Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis), com certidão assinada eletronicamente.
- Qualquer serventia, pelo Serp: a Lei 6.015/1973, art. 19, § 6º, permite pedir certidão eletrônica de ato registrado em outro cartório.
Se você tem um imóvel antigo e não sabe a matrícula, a Pesquisa de Bens do RI Digital busca imóveis pelo CPF do titular. Os valores são os da tabela de emolumentos do Paraná e mudam por tipo de certidão; o cartório informa antes do pagamento.
Quanto tempo vale a certidão de ônus reais para a escritura?
30 dias. O Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV, fixa esse prazo de validade para a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais apresentada na escritura. Certidão emitida em 5 de outubro serve até 4 de novembro.
Por isso vale tirar duas: uma logo no início, para conferir tudo com calma, e outra perto da assinatura. A lista completa do que entra na escritura está no guia de venda, na parte da escritura.
Como ler a matrícula do imóvel na prática?
A matrícula tem três partes. Ler na ordem evita sustos:
- Abertura (cabeçalho): número da matrícula, data, descrição do imóvel e proprietário na época da abertura. Confira se endereço, área e indicação fiscal batem com o carnê do IPTU.
- Registros (R-1, R-2, R-3...): atos que criam ou transferem direitos. Compra e venda, doação, partilha, hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto entram aqui (Lei 6.015/1973, art. 167, I).
- Averbações (AV-1, AV-2...): atos que alteram ou cancelam o que já está registrado: construção, demolição, casamento, divórcio, mudança de nome da rua e cancelamento de ônus (art. 167, II, e art. 246).
A numeração é sequencial e mistura os dois tipos. Exemplo: R-4 registra uma hipoteca; anos depois, AV-7 averba o cancelamento dessa hipoteca. Só a combinação dos dois mostra que o ônus acabou.
Ao ler, faça quatro perguntas:
- Quem é o dono hoje? É quem aparece no último registro de transmissão. Precisa ser exatamente quem vai assinar a venda.
- A cadeia está contínua? Cada transmissão parte do dono anterior. Se um título antigo nunca foi registrado, o cartório exige o registro dele primeiro (art. 195 e art. 237).
- Há ônus sem cancelamento? Todo R- de hipoteca, alienação fiduciária ou penhora precisa de um AV- de cancelamento depois.
- O estado civil está atual? Casamento, divórcio ou viuvez que não aparece na matrícula precisa ser averbado antes.
Quais ônus aparecem na matrícula e o que cada um significa?
Ônus é tudo o que limita a propriedade ou garante uma dívida com o imóvel. Os mais comuns em venda residencial:
| Ônus | O que é | Base na Lei 6.015/1973 | Como resolver antes da venda |
|---|---|---|---|
| Alienação fiduciária | Garantia do financiamento: o banco é dono fiduciário até a quitação | Art. 167, I, 35 | Quitar (às vezes com o dinheiro da própria venda) e averbar o termo de quitação, que o banco deve fornecer em 30 dias (Lei 9.514/1997, art. 25) |
| Hipoteca | Garantia de dívida, comum em financiamentos antigos | Art. 167, I, 2 | Cancelamento com quitação ou autorização do credor (art. 251) |
| Penhora | Constrição judicial para garantir uma dívida em processo | Art. 167, I, 5 | Pagar ou acordar no processo e obter a ordem de cancelamento; exige advogado |
| Usufruto | Outra pessoa tem o direito de usar o imóvel ou receber o aluguel, em geral os pais após uma doação | Art. 167, I, 7 | Usufrutuário assina a venda junto ou renuncia; se faleceu, averba-se a extinção com a certidão de óbito |
| Indisponibilidade | Ordem que impede o dono de vender ou onerar o imóvel | Art. 247 | Só cai com decisão de quem a determinou; exige advogado |
| Citação de ação real ou reipersecutória | Aviso de que existe processo discutindo o próprio imóvel | Art. 167, I, 21 | Depende do processo; o comprador, em geral, não segue sem análise jurídica |
| Cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade | Restrições impostas em doação ou testamento | Art. 167, II, 11 | Inalienabilidade costuma exigir autorização judicial; avalie com advogado |
Ter ônus não significa que o imóvel não pode ser vendido. Imóvel financiado se vende todos os dias, com a quitação feita no fluxo do pagamento e prevista no contrato. O que pesa é descobrir o ônus tarde, com o comprador já esperando a escritura. Como amarrar isso na proposta e no sinal está no post sobre proposta, sinal e contrato.
O que é averbação de construção e por que trava o financiamento?
A matrícula de um terreno não mostra a casa até que a construção seja averbada (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). O mesmo vale para ampliação: se a casa tem 220 m² e a matrícula mostra 140 m², a diferença não existe para o registro.
Em Curitiba, a averbação depende do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), o habite-se da Prefeitura, pedido pelo serviço digital da Secretaria Municipal do Urbanismo. Com o CVCO em mãos, o pedido de averbação vai ao Registro de Imóveis, com os documentos que o cartório exigir.
O efeito no financiamento é direto: o banco avalia e toma em garantia o que está na matrícula. Área não averbada pode ficar fora da avaliação ou levar o banco a recusar a operação até a regularização. Isso tira do páreo uma parte grande dos compradores. Obra feita sem alvará é outro caminho, mais longo, que pede avaliação de um responsável técnico.
O que trava a venda e como resolver antes do anúncio?
O ideal é ler a matrícula antes da primeira visita, não depois da proposta. Os pontos que mais aparecem:
- Financiamento quitado sem baixa: a dívida acabou, mas a alienação fiduciária ou a hipoteca continua na matrícula. Peça o termo de quitação ao banco e averbe o cancelamento.
- Estado civil desatualizado: o casamento, o divórcio ou a partilha precisam estar averbados (art. 167, II, 5 e 14). Lembre que, fora da separação absoluta, o cônjuge assina a venda (Código Civil, art. 1.647).
- Construção ou ampliação não averbada: comece pelo CVCO, que é o trâmite mais demorado.
- Divergência entre registro e Prefeitura: endereço, numeração ou área diferentes entre matrícula e cadastro do IPTU. Mudança de nome de rua e de numeração também se averba (art. 167, II, 4).
- Dono falecido na matrícula: a venda depende de inventário e do registro da partilha; veja o post sobre vender imóvel herdado em Curitiba.
- Título anterior não registrado: contrato de gaveta ou escritura que nunca foi ao cartório. O registro precisa ser feito antes, para manter a continuidade.
E a certidão negativa de débitos do imóvel?
É outro documento, emitido pela Prefeitura de Curitiba, que mostra se há IPTU, taxa de lixo ou outro tributo municipal em aberto no imóvel. É gratuita, sai só pela internet e vale 90 dias (Decreto Municipal 619/2021, art. 14). Onde emitir esta e as demais certidões está no post sobre documentos para vender imóvel em Curitiba e na parte de documentos do guia.
Na RR4, a leitura da matrícula é feita junto com o proprietário antes de o imóvel ir para o anúncio. Quando aparece um ônus, uma averbação pendente ou uma divergência com a Prefeitura, organizamos o que precisa ser feito no cartório e indicamos apoio jurídico quando o caso pede, para que a pendência seja resolvida antes de haver comprador esperando.
Fontes
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 19, 167, 176, 195, 231, 237, 246, 247 e 251: planalto.gov.br
- Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV: planalto.gov.br
- Lei 13.097/2015, art. 54 (redação da Lei 14.382/2022): planalto.gov.br
- Código Civil, arts. 1.245 e 1.647: planalto.gov.br
- Lei 9.514/1997, art. 25: planalto.gov.br
- AMEP (Governo do Paraná), mapa das circunscrições imobiliárias de Curitiba: amep.pr.gov.br
- ONR, RI Digital (Certidão Digital, Visualização de Matrícula, Pesquisa de Bens): ridigital.org.br
- Prefeitura de Curitiba, CVCO: servicos.curitiba.pr.gov.br
- Decreto Municipal 619/2021 (Curitiba), art. 14: legisladocexterno.curitiba.pr.gov.br
