Documentos para vender imóvel em Curitiba: onde emitir cada um

Quais documentos são necessários para vender um imóvel em Curitiba?

O núcleo é pequeno: documentos de identificação das partes, certidões fiscais do imóvel e a certidão de ações reais e de ônus reais do Registro de Imóveis. É o que lista o Decreto 93.240/1986, art. 1º, que regula a escritura. Em apartamento, entra ainda a prova de quitação do condomínio. A tabela abaixo mostra onde pedir cada um.

Como pedir a certidão da matrícula em Curitiba?

Peça ao Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está, que é o único que guarda aquela matrícula. Se você não sabe qual é, o número da matrícula e o nome do cartório aparecem na escritura ou na certidão antiga. O pedido pode ser feito no balcão ou pela Certidão Digital do RI Digital, plataforma do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). Atenção: a "visualização de matrícula" da mesma plataforma é só consulta e não substitui a certidão.

O ponto que mais pesa é o prazo. Para a escritura, a certidão de ônus e ações reais vale 30 dias. Exemplo: certidão emitida em 1º de outubro serve para escritura até 31 de outubro. Se a assinatura escorregar, é preciso pedir outra.

Onde tirar a certidão negativa de IPTU em Curitiba?

Só pela internet, no portal de certidões da Prefeitura, com a indicação fiscal do imóvel e o CPF do proprietário. É gratuita e sai na hora. Segundo o Guia de Serviços, a certidão específica do imóvel cobre IPTU, ITBI inscrito em dívida ativa, contribuição de melhoria, taxa de coleta de lixo e multas. O Decreto 48/2023 incluiu débitos de potencial construtivo.

Se houver débito, pague antes de emitir de novo: a Prefeitura informa prazo de até 72 horas úteis para a baixa do pagamento no sistema. O Decreto 93.240/1986 permite que o comprador dispense a certidão fiscal, mas nesse caso ele responde pelos débitos; por isso ela quase sempre é pedida.

Precisa de declaração de quitação do condomínio?

Sim, a venda de unidade em condomínio depende de prova de quitação com o condomínio (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único). A Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º admite como prova a declaração do próprio vendedor, feita sob as penas da lei e registrada na escritura. Na prática, a declaração emitida pelo síndico ou pela administradora dá mais segurança ao comprador, e vale pedir cedo.

Por que o estado civil do vendedor muda a documentação?

Porque, fora do regime da separação absoluta, nenhum cônjuge pode vender imóvel sem autorização do outro (Código Civil, art. 1.647, I). Se o cônjuge negar sem motivo justo ou não puder assinar, só o juiz supre essa autorização (art. 1.648). Por isso o cartório pede a certidão de casamento e, se houver, o pacto antenupcial: são eles que mostram o regime de bens. Casos como união estável, divórcio sem partilha averbada ou herança dependem de análise; confirme com advogado.

Certidões pessoais do vendedor ainda são exigidas?

Para a validade do negócio, não. Desde a Lei 14.382/2022, o art. 54, § 2º, da Lei 13.097/2015 diz que não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais para a validade ou eficácia da compra, nem para caracterizar a boa-fé do comprador. O que vale contra terceiros é o que está na matrícula. Mesmo assim, muitos compradores e seus advogados pedem essas certidões para avaliar risco, e o TST indica a CNDT em transações imobiliárias com base na Recomendação CNJ nº 3/2012.

Casa ou ampliação: precisa de habite-se?

Se a construção ou a ampliação não está averbada na matrícula, sim, antes de tudo. Em Curitiba, o habite-se é o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO). A Prefeitura informa que ele atesta a regularidade da edificação, é necessário para averbar a construção no Registro de Imóveis e tem prazo médio de expedição de 30 dias. Pedem o responsável técnico, o proprietário constante no alvará ou procurador. Se o CVCO já existe e se perdeu, a segunda via é pedida online, com taxa e prazo de 15 dias de análise. Obra feita sem alvará é outro caminho, que precisa de avaliação técnica.

Em que ordem providenciar os documentos?

1. Antes de anunciar: uma certidão da matrícula para conferir titularidade, ônus e se a área construída está averbada. Se não estiver, comece aqui o CVCO e a averbação, que são o caminho mais longo.
2. Em seguida: estado civil em ordem (certidão de casamento, pacto, averbação de divórcio) e débitos do imóvel quitados, para que a certidão da Prefeitura saia negativa.
3. Com a proposta aceita: declaração do condomínio e certidões pessoais, se o comprador pedir.
4. Perto da escritura: certidão da matrícula e certidão municipal novas, dentro dos 30 e dos 90 dias.

O que mais atrasa a documentação de venda?

• Construção não averbada: depende de CVCO e de novo ato no Registro de Imóveis.
• Matrícula vencida: a escritura atrasa e a certidão de 30 dias precisa ser refeita.
• Débito pago em cima da hora: a baixa pode levar até 72 horas úteis.
• Estado civil desatualizado na matrícula: casamento ou divórcio que não aparece no registro exige averbação antes.
• Ônus antigo sem baixa: hipoteca ou alienação fiduciária já quitada que continua na matrícula até ser cancelada.
• Homonímia em certidão judicial: a emissão sai por atendimento e demora mais.

Na RR4, cuidamos dessa etapa junto com o proprietário, do contrato de venda até o registro na matrícula, para que nenhum desses pontos apareça só na semana da escritura.

Fontes

• Decreto 93.240/1986, art. 1º: planalto.gov.br
• Lei 7.433/1985, arts. 1º e 2º: planalto.gov.br
• Lei 4.591/1964, art. 4º: planalto.gov.br
• Lei 13.097/2015, art. 54 (redação da Lei 14.382/2022): planalto.gov.br
• Código Civil, arts. 1.647 e 1.648: planalto.gov.br
• Decreto Municipal 619/2021 (Curitiba), art. 14: legisladocexterno.curitiba.pr.gov.br
• Decreto Municipal 48/2023 (Curitiba): legisladocexterno.curitiba.pr.gov.br
• Prefeitura de Curitiba, Certidão de Débitos Tributários e Dívida Ativa: servicos.curitiba.pr.gov.br
• Prefeitura de Curitiba, CVCO: servicos.curitiba.pr.gov.br; segunda via: servicos.curitiba.pr.gov.br
• AMEP (Governo do Paraná), mapa das circunscrições imobiliárias de Curitiba: amep.pr.gov.br
• ONR, RI Digital: ridigital.org.br
• TJPR, certidões de 1º e 2º grau: tjpr.jus.br/certidoes
• TRF4, certidões de distribuição: trf4.jus.br
• TST, o que é a CNDT: tst.jus.br; emissão: cndt-certidao.tst.jus.br
• gov.br, certidão de regularidade fiscal (Receita e PGFN): gov.br