Permuta de imóvel em Curitiba: como funciona, impostos e cuidados

O que é permuta de imóvel e como ela funciona?

Permuta (ou troca) é o negócio em que cada parte entrega um imóvel e recebe outro. O Código Civil, art. 533, manda aplicar à troca as disposições da compra e venda, com duas diferenças: salvo acordo em contrário, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca; e é anulável a troca de valores desiguais entre pais e filhos (ascendentes e descendentes) sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge de quem entrega o bem.

Na prática, para o proprietário em Curitiba, a permuta aparece em três situações: um comprador oferece o próprio imóvel como parte do pagamento, o dono quer trocar de imóvel (um apartamento maior por um menor, por exemplo) ou uma construtora propõe trocar um terreno ou uma casa por unidades no prédio que vai construir.

Qual a diferença entre permuta pura e permuta com torna?

Raramente dois imóveis valem exatamente o mesmo. Quando a troca é feita só com imóveis, sem dinheiro de volta, é chamada de permuta pura (ou sem torna). Quando um lado completa a diferença em dinheiro, esse complemento é a torna.

Tem imposto de renda na permuta de imóvel?

Depende de haver torna. A Receita Federal lista a "permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de torna" entre as isenções relativas ao ganho de capital (Perguntas e Respostas IRPF 2026, pergunta 575, item 10, com base no art. 132, II, do Regulamento do Imposto de Renda). Para efeito tributário, a Receita considera permuta a troca de unidades imobiliárias prontas ou a construir, mesmo que uma das partes pague torna (pergunta 632).

Nas perguntas 632 a 634, a Receita detalha os pontos que mais afetam o proprietário:

• Sem torna: não há ganho a apurar, e o imóvel recebido entra na declaração de bens pelo mesmo valor declarado do imóvel entregue.
• Com torna em dinheiro: quem recebe a torna apura ganho de capital só sobre ela, podendo deduzir a parcela proporcional do custo do imóvel entregue. Se a torna for paga a prazo, a tributação pode acompanhar cada parcela recebida.
• Torna em outro bem: se a diferença for paga com carro, cotas ou outro bem que não seja dinheiro, não vale o tratamento de permuta, e o ganho é apurado normalmente em cada alienação.
• Escritura de permuta: a Receita exige que a escritura, quando lavrada, seja de permuta. Duas escrituras de compra e venda cruzadas podem perder esse tratamento.

Há ainda um ponto favorável: segundo a mesma publicação (pergunta 575, item 6), a isenção para quem vende um imóvel residencial e compra outro residencial em até 180 dias aplica-se também aos contratos de permuta de imóveis residenciais com torna, observadas as condições da regra. Como cada caso tem custo de aquisição, datas e reformas diferentes, o cálculo deve ser feito com um contador. O passo a passo do ganho de capital está no post sobre imposto de renda na venda de imóvel e na seção de imposto do guia para vender imóvel em Curitiba.

Na permuta paga ITBI em Curitiba? Quem paga?

Sim. A Lei Complementar municipal 108/2017, que regula o ITBI em Curitiba, inclui expressamente a permuta entre os negócios sujeitos ao imposto (art. 2º, III) e define como contribuinte "cada um dos permutantes, nas permutas" (art. 5º, V). Como há duas transmissões (o seu imóvel vai para o outro, e o dele vem para você), cada lado tem o seu imposto.

A base de cálculo é o valor venal do bem transmitido, entendido como o valor de uma negociação à vista em condições normais de mercado (art. 8º, § 1º), e a alíquota geral é de 2,7% (art. 9º). Por isso, em regra, cada imóvel transmitido gera a sua guia de ITBI, e não só a diferença de valor entre eles. Antes de fechar, vale confirmar o cálculo com a Prefeitura. O imposto precisa ser pago até a data da lavratura do instrumento que vai a registro (art. 12, parágrafo único, I).

Exemplo aproximado, só para ter ordem de grandeza: um apartamento de R$ 800.000 trocado por uma casa de R$ 1.000.000, com R$ 200.000 de torna.

O valor final depende da base aceita pela Prefeitura, que pode ser contestada quando fica acima do valor real do negócio. Alíquotas, base e a forma de emitir a guia estão no post sobre ITBI, escritura e registro em Curitiba.

Como é feita a escritura de permuta e o registro?

Acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial para transferir direitos reais sobre imóveis (Código Civil, art. 108), e a propriedade só passa de um para o outro com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245). Na permuta, uma única escritura de permuta costuma reunir as duas transmissões, que depois são registradas na matrícula de cada imóvel.

• Despesas da escritura: salvo acordo diferente, cada parte paga metade das despesas com o instrumento da troca (art. 533, I).
• Dois cartórios, se for o caso: se os imóveis ficarem em circunscrições diferentes de Curitiba, cada registro é feito no Registro de Imóveis competente.
• Documentos em dobro: matrícula atualizada, certidões e quitação de IPTU e condomínio valem para os dois imóveis. A lista completa está no post sobre documentos para vender imóvel em Curitiba.
• Torna no documento: o valor da diferença, a forma e o prazo de pagamento devem constar da escritura, com garantia se for a prazo.

A sequência de contrato, escritura e registro também aparece na seção de escritura do guia de venda.

Permuta com construtora ou imóvel na planta vale a pena?

É a proposta mais comum para quem tem casa ou terreno em bairro com potencial construtivo: a construtora fica com o terreno e paga com apartamentos que ainda vão ser erguidos. A Receita trata como permuta a troca de terreno por unidades a construir (pergunta 633), mas o risco aqui é de outra natureza: você entrega um imóvel pronto e recebe uma promessa.

• Matrícula do terreno e incorporação registrada: pela Lei 4.591/1964, art. 32, o incorporador só pode alienar as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis. Peça a certidão da matrícula e veja se esse registro existe. O post sobre matrícula e certidão de ônus reais explica como ler o documento.
• O que você recebe, por escrito: quando o terreno é pago com unidades, a lei exige que os documentos discriminem a parte paga em dinheiro, se houver, e a área em metros quadrados das unidades entregues em pagamento (art. 39).
• Prazo de entrega: a lei admite tolerância de até 180 dias além da data prevista, se estiver pactuada de forma clara e destacada no contrato (art. 43-A). Conte com ela no seu planejamento.
• Garantia: verifique se a obra foi submetida ao patrimônio de afetação (art. 31-A), que separa o empreendimento do restante do patrimônio da construtora. Não é obrigatório; fica a critério do incorporador, por isso vale perguntar.
• Liquidez do que você recebe: duas unidades num prédio novo podem valer bem no papel e demorar a vender, principalmente se a construtora ainda tiver estoque no mesmo empreendimento.

Como saber se a proposta de permuta é boa?

Uma permuta só é boa se o imóvel que entra vale o que diz valer e pode ser vendido quando você precisar. Antes de responder ao comprador ou à construtora, vale passar por cinco pontos:

• Valor real dos dois imóveis: é comum o imóvel oferecido vir com valor otimista. Os critérios de uma avaliação de imóvel em Curitiba servem para os dois lados da troca.
• Liquidez do imóvel que entra: tipologia, bairro, estado de conservação e concorrência na região dizem se ele vende em meses ou em anos. Uma permuta de baixa liquidez é um dos casos descritos no post sobre quando recusar uma proposta.
• Custos da troca: ITBI do imóvel que você recebe, metade da escritura, registro, eventual IR sobre a torna e, depois, os custos de vender o imóvel recebido, se essa for a intenção. Os custos de uma venda estão na seção de custos do guia.
• Situação documental do outro imóvel: ônus, penhora, financiamento em aberto ou obra sem regularização pesam do mesmo jeito que pesariam numa compra.
• Prazo e torna: torna parcelada sem garantia ou entrega futura sem data firme transferem risco para você.

Uma comparação útil é simples: quanto você teria em mãos vendendo o seu imóvel pelo preço de mercado, e quanto teria vendendo depois o imóvel recebido, já descontados custos e o tempo de espera. Se a segunda conta fica muito abaixo, a permuta está saindo cara.

Como a RR4 analisa uma proposta de permuta

Quando chega uma proposta de permuta para um imóvel que a RR4 está vendendo, o imóvel oferecido passa pela mesma análise que o seu: matrícula, documentação, valor de mercado e liquidez. Com esses dados, o proprietário compara a troca com uma venda direta e decide. A RR4 conduz a negociação e a documentação até o registro, e indica contador ou advogado quando a torna, a tributação ou o contrato com construtora pedem esse apoio.

Fontes

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 533 e 1.245: planalto.gov.br
• Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026 (versão 1.00, 23/04/2026), perguntas 575 (itens 6 e 10), 632, 633 e 634: gov.br/receitafederal
• Prefeitura de Curitiba, Lei Complementar 108/2017 (ITBI), arts. 2º, 5º, 8º, 9º e 12: mid.curitiba.pr.gov.br/2018/00217721.pdf, listada em financas.curitiba.pr.gov.br
• Prefeitura de Curitiba, Guia de Serviços, "ITBI: Base de Cálculo e Alíquotas": servicos.curitiba.pr.gov.br
• Lei 4.591/1964 (incorporações), arts. 31-A, 32, 39 e 43-A: planalto.gov.br