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Imposto de renda na venda de imóvel: quando paga, isenções e como calcular

Veja como calcular o ganho de capital na venda de imóvel, as alíquotas, as isenções (R$ 440.000 e 180 dias), o prazo do DARF e o programa GCAP.

Por , corretor de imóveis em Curitiba (CRECI-PR 34.684)

Atualizado em

Balança de pratos em latão com uma chave de casa em um dos pratos, sobre mesa de madeira escura

Resposta curta

Quem vende um imóvel por valor maior que o custo de aquisição pode ter ganho de capital sujeito ao imposto de renda. O ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo, que inclui reformas comprovadas. A alíquota começa em 15%, com pagamento até o último dia útil do mês seguinte à venda. Há isenções, como a do único imóvel vendido por até R$ 440.000 e a da compra de outro imóvel residencial em 180 dias.

O que é ganho de capital na venda de imóvel?

Ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o custo de aquisição dele. É sobre esse lucro, e não sobre o valor total da venda, que incide o imposto de renda da pessoa física. Se o imóvel foi vendido pelo mesmo valor que custou, ou por menos, não há ganho a tributar.

A conta básica é: valor de venda menos custo de aquisição. Os detalhes estão no que entra em cada lado dessa conta e nas reduções e isenções que a lei prevê.

O que pode entrar no custo de aquisição do imóvel?

Além do preço pago na compra, a Receita Federal aceita somar ao custo diversos gastos, desde que comprovados com documento hábil e informados na declaração de imposto de renda do ano em que a despesa foi feita. Pelo Perguntas e Respostas IRPF 2026, entram, entre outros:

  • construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pela prefeitura;
  • pequenas obras, como pintura, pisos, azulejos, encanamento e paredes;
  • a corretagem paga por você quando comprou o imóvel;
  • o imposto de transmissão (ITBI) pago na compra, e as despesas de escritura e registro que ficaram por sua conta;
  • juros e acréscimos pagos para adquirir o imóvel;
  • contribuição de melhoria e obras públicas que beneficiaram o imóvel, como pavimentação e rede de esgoto.

E a corretagem da venda? Segundo a Receita, quando é paga pelo vendedor, ela é descontada do valor de venda. O efeito é o mesmo: o ganho tributável diminui.

Um cuidado prático: reforma sem nota fiscal ou recibo, ou que nunca apareceu na declaração, dificilmente será aceita depois. Vale reunir esses papéis antes de colocar o imóvel à venda.

Qual é a alíquota do imposto sobre o ganho de capital?

A alíquota é progressiva e começa em 15%, conforme o art. 21 da Lei 8.981/1995, com a redação da Lei 13.259/2016. Cada faixa incide só sobre a parte do ganho que cabe nela.

Parcela do ganho de capitalAlíquota
Até R$ 5.000.00015%
De R$ 5.000.000 a R$ 10.000.00017,5%
De R$ 10.000.000 a R$ 30.000.00020%
Acima de R$ 30.000.00022,5%

Quando a venda de imóvel é isenta de imposto de renda?

A venda é isenta em três situações principais previstas em lei, cada uma com condições próprias:

SituaçãoCondiçõesBase legal
Único imóvel vendido por até R$ 440.000Ser o único imóvel que você possui e não ter vendido outro imóvel nos últimos 5 anos (tributado ou não). Vale para qualquer tipo de imóvel. Em condomínio, o limite é aplicado à parte de cada proprietário.Lei 9.250/1995, art. 23
Dinheiro aplicado em outro imóvel residencial em 180 diasVender imóvel residencial e usar o valor da venda na compra, em seu nome, de imóvel residencial no Brasil em até 180 dias do contrato. Só pode ser usada 1 vez a cada 5 anos.Lei 11.196/2005, art. 39
Imóvel adquirido até 1969O ganho é isento independentemente do valor de venda.Lei 7.713/1988, art. 18

Sobre a isenção dos 180 dias, alguns pontos que a Receita detalha:

  • se só parte do dinheiro for usada na compra, o imposto incide sobre a parte proporcional do ganho que não foi aplicada;
  • a Receita admite usar o valor da venda para quitar, total ou parcialmente, o saldo da compra a prazo ou do financiamento de outro imóvel residencial que você já possui, mas não um empréstimo pessoal sem ligação com o contrato de compra;
  • não vale para construir, reformar, comprar terreno ou comprar só vaga de garagem;
  • a corretagem paga pelo vendedor não conta como valor a ser reaplicado;
  • se a condição não for cumprida, o imposto é cobrado com juros e multa, contados a partir do 2º mês após o recebimento.

Imóvel comprado há muitos anos paga menos imposto?

Sim, em geral paga menos, porque a lei prevê redutores automáticos do ganho conforme a data de compra.

  • Comprado até 1988: o art. 18 da Lei 7.713/1988 dá um percentual de redução pelo ano de aquisição. Vai de 100% (até 1969) a 5% (1988), caindo 5 pontos por ano. Um imóvel de 1980, por exemplo, tem 45% de redução.
  • Fatores FR1 e FR2: o art. 40 da Lei 11.196/2005 criou dois fatores que multiplicam o ganho e reduzem a base do imposto. O FR1 considera os meses desde janeiro de 1996 (ou da compra, se posterior) até novembro de 2005. O FR2 considera os meses desde dezembro de 2005 (ou da compra, se posterior) até a venda. Quanto mais tempo com o imóvel, menor a base.

Você não precisa fazer essas contas à mão: o programa GCAP da Receita aplica as reduções a partir das datas informadas. O importante é ter a data de compra correta e documentada.

Como calcular o imposto na venda de um imóvel? Exemplo

Veja um exemplo simplificado. Ele ignora os redutores FR1 e FR2 e a corretagem da venda, que na vida real costumam diminuir o imposto. É um exemplo apenas didático: não considera todas as variáveis que podem alterar o ganho de capital e não serve para fechar a conta do seu caso.

ItemValor
Valor de compraR$ 600.000
Reforma comprovada e declaradaR$ 80.000
Custo de aquisição totalR$ 680.000
Valor de vendaR$ 1.500.000
Ganho de capital (1.500.000 menos 680.000)R$ 820.000
Imposto a 15%R$ 123.000

E se o dinheiro for para outro imóvel residencial? Se o imóvel vendido for residencial e os R$ 1.500.000 forem inteiramente usados na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias do contrato de venda, o ganho de R$ 820.000 fica isento e o imposto cai a zero, desde que você não tenha usado essa isenção nos últimos 5 anos.

Se a compra nova fosse de R$ 1.200.000, teriam sido aplicados 80% do valor da venda. Os 20% restantes do ganho (R$ 164.000) seriam tributados a 15%, o que dá R$ 24.600 de imposto.

Qual é o prazo para pagar o imposto e como gerar o DARF?

O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. O cálculo e a emissão do DARF são feitos no programa Ganhos de Capital (GCAP), baixado no site da Receita Federal.

No ano seguinte, os dados do GCAP podem ser importados para a declaração anual do imposto de renda, o que evita digitar tudo de novo. Quando a venda é isenta, o ganho também precisa ser informado na declaração, na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis. A escolha pela isenção dos 180 dias é informada no demonstrativo de ganhos de capital.

E se a venda for parcelada?

Na venda parcelada, o ganho é calculado como se a venda fosse à vista, mas o imposto é pago conforme as parcelas são recebidas, até o último dia útil do mês seguinte a cada recebimento (Lei 7.713/1988, art. 21). Em cada parcela, aplica-se a mesma proporção entre o ganho total e o valor total da venda. Juros e correção embutidos nas parcelas têm tratamento próprio, de juros.

Por onde começar antes de vender?

Separe a escritura de compra, os comprovantes de ITBI, escritura e registro, as notas das reformas e as suas declarações de imposto de renda dos anos em que os gastos foram feitos. Se pensa em comprar outro imóvel, lembre que o prazo de 180 dias conta a partir da data do contrato de venda.

Na RR4, conduzimos a venda do contrato com o proprietário até o registro na matrícula, incluindo contrato e escritura, o que ajuda a manter datas e valores bem documentados. O cálculo do imposto, porém, depende da sua situação: confirme sempre com um contador antes de assinar e antes de pagar o DARF.

Fontes

Guia completo Imposto de renda e os demais custos de quem vende

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