Resposta curta
Para vender um imóvel herdado, a partilha precisa estar registrada na matrícula em nome dos herdeiros. Antes do registro da partilha, há alternativas jurídicas específicas, conforme o caso, como a autorização para vender durante o inventário ou a cessão de direitos hereditários. No Paraná, o ITCMD é hoje de 4%. Na venda, o herdeiro pode pagar imposto de renda sobre o ganho de capital.
Por que não dá para vender o imóvel herdado direto?
Porque o comprador só consegue registrar a compra se o imóvel estiver, na matrícula, em nome de quem vende. É o princípio da continuidade do registro: a Lei 6.015/73 manda o cartório exigir o registro do título anterior antes de registrar um novo (arts. 195 e 237). Enquanto a matrícula mostra o nome do falecido, falta esse elo.
O Código Civil diz que a herança passa aos herdeiros no momento da morte (art. 1.784), mas até a partilha ela é um todo indivisível, tratado como condomínio entre os herdeiros (art. 1.791). O documento que fecha o elo é o formal de partilha (inventário judicial) ou a escritura de inventário (em cartório), levado a registro na matrícula (Lei 6.015/73, art. 167, I, item 25).
Inventário em cartório ou na Justiça: qual é o caminho?
O inventário em cartório é possível quando os herdeiros estão de acordo e cumprem os requisitos; nos demais casos, ele é judicial. Em qualquer dos dois, é obrigatório ter advogado (ou defensor público).
| Ponto | Em cartório (extrajudicial) | Na Justiça (judicial) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Herdeiros capazes e de acordo (CPC, art. 610, § 1º). Com as regras do CNJ, também em alguns casos com herdeiro menor ou incapaz e com testamento (ver abaixo). | Quando há desacordo ou quando os requisitos do cartório não são cumpridos (CPC, art. 610). |
| Advogado | Obrigatório para todas as partes (CPC, art. 610, § 2º). | Obrigatório. |
| Documento final | Escritura pública, que serve para o registro do imóvel sem precisar de homologação do juiz. | Formal de partilha, expedido após a sentença. |
A Resolução CNJ 571/2024 alterou a Resolução CNJ 35/2007 e ampliou o uso do cartório:
- Herdeiro menor ou incapaz: o inventário pode ser feito por escritura desde que a parte dele seja paga em fração ideal de cada bem e haja manifestação favorável do Ministério Público. Nesse caso, é proibido praticar atos de disposição sobre os bens do menor ou incapaz.
- Testamento: o cartório é possível se todos tiverem advogado, forem capazes e concordes (ou cumprirem a regra do menor) e houver autorização expressa do juiz na ação de abertura e cumprimento do testamento, com sentença transitada em julgado.
Qual é o prazo para abrir o inventário?
O Código de Processo Civil manda abrir o inventário em até 2 meses da morte e concluí-lo nos 12 meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar (art. 611). No regulamento do ITCMD do Paraná, a multa prevista é pelo atraso no pagamento do imposto depois de feita a declaração: 20% do valor não pago, com redução se o pagamento sair logo (Resolução SEFA 1.527/2015, art. 25). O texto consultado não traz multa específica pela abertura tardia do inventário. Confirme o seu caso com o advogado.
Quanto é o ITCMD no Paraná e onde se paga?
O ITCMD no Paraná é de 4% sobre o valor dos bens transmitidos, alíquota única para qualquer valor (Lei estadual 18.573/2015, art. 22, conforme o regulamento da Receita Estadual atualizado em maio de 2026). A reforma tributária (Emenda Constitucional 132/2023) passou a exigir que o imposto seja progressivo conforme o valor do quinhão, mas, até a data deste texto, a regra publicada pela Receita Estadual segue com 4%. Vale checar se houve mudança na data do seu inventário.
A base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e não pode ser menor que o valor usado pela Prefeitura para o ITBI (ou, na falta dele, para o IPTU). A Receita Estadual pode recusar o valor declarado e arbitrar outro. A declaração é feita pela internet, no sistema de ITCMD da Secretaria da Fazenda do Paraná, que emite a guia de pagamento (GR-PR).
Exemplo: um apartamento com base de cálculo de R$ 500.000 gera ITCMD de R$ 20.000 (4%).
Sobre o momento do pagamento: o regulamento estadual prevê o recolhimento antes da escritura, no inventário em cartório, e em até 30 dias do trânsito em julgado, no judicial. Em agosto de 2026, o CNJ decidiu que o cartório não deve mais exigir o pagamento prévio do ITCMD para lavrar a escritura de inventário, desde que a escritura registre a ciência da dívida. O imposto continua devido, e o regulamento estadual prevê a comprovação do pagamento antes do registro na matrícula. Para vender, na prática, o ITCMD precisa estar resolvido.
Dá para vender o imóvel antes de terminar o inventário?
Sim, por três caminhos, cada um com regra própria:
- Alvará judicial: no inventário na Justiça, o inventariante pode vender bens ouvidos os herdeiros e com autorização do juiz (CPC, art. 619, I). Sem essa autorização, a venda de bem da herança por qualquer herdeiro, antes da partilha, é ineficaz (Código Civil, art. 1.793, § 3º).
- Autorização na escritura de inventário: no cartório, a escritura pode autorizar o inventariante a vender o imóvel sem ir ao juiz, vinculando parte ou todo o preço ao pagamento das despesas do inventário (impostos, honorários, emolumentos) e com garantia prestada pelo inventariante (Resolução CNJ 35/2007, art. 11-A, incluído pela Resolução CNJ 571/2024).
- Cessão de direitos hereditários: o herdeiro pode ceder o seu quinhão por escritura pública (Código Civil, art. 1.793). Ele cede a parte na herança, não um imóvel específico: a cessão de um bem isolado é ineficaz (art. 1.793, § 2º). Se a cessão for para alguém de fora, os outros herdeiros têm preferência nas mesmas condições (art. 1.794), e quem não foi avisado pode pedir a parte cedida em até 180 dias, depositando o preço (art. 1.795).
Nos três casos, o negócio se fecha com o advogado do inventário participando.
E se os herdeiros não concordam com a venda?
Qualquer coproprietário pode pedir a divisão do bem a qualquer tempo (Código Civil, art. 1.320). Como um apartamento ou uma casa não se divide fisicamente, se ninguém quiser ficar com o imóvel pagando os outros, ele é vendido e o valor é repartido, com preferência para o coproprietário em igualdade de oferta (art. 1.322). Isso exige ação judicial; um acordo por escrito entre os herdeiros é o caminho mais curto.
O herdeiro paga imposto de renda quando vende?
Pode pagar, se vender por mais do que o custo do imóvel. Para o herdeiro, o custo é o valor pelo qual o imóvel foi transferido a ele no inventário (Lei 9.532/97, art. 23, § 4º). Existem duas opções, escolhidas bem a bem:
- Valor da última declaração do falecido: não há imposto na transferência, mas o custo fica baixo e o ganho aparece na venda.
- Valor de mercado: a diferença para o valor declarado pelo falecido é tributada já no inventário, em nome do espólio, e o custo do herdeiro sobe.
Exemplo simplificado: o pai declarava o apartamento por R$ 200.000. Os dois filhos recebem pelo valor da declaração e vendem por R$ 600.000. O ganho é de R$ 400.000, R$ 200.000 para cada um; a 15%, seriam R$ 30.000 de imposto por herdeiro, antes de qualquer redução ou isenção que a lei preveja. A data de aquisição, para o herdeiro, é a data do falecimento.
A Receita Federal trata o tema no Perguntas e Respostas do IRPF 2026 (perguntas 109, 110 e 609). A escolha certa depende dos números do seu caso: faça a conta com um contador antes de fechar o inventário.
O que fazer antes de anunciar o imóvel herdado?
Antes de anunciar, deixe a documentação e o acordo entre os herdeiros resolvidos. O checklist:
- Certidão de óbito e documentos dos herdeiros e do cônjuge ou companheiro, se houver.
- Matrícula atualizada no Registro de Imóveis, para ver em nome de quem está o imóvel e se há ônus.
- Situação do inventário: já registrado na matrícula, em andamento (com número do processo ou escritura) ou ainda por abrir. Se a venda for antes da partilha, qual caminho será usado.
- ITCMD: declarado e pago, ou com valor já calculado.
- Acordo entre herdeiros por escrito: preço mínimo, quem assina, quem acompanha visitas, como o valor será dividido.
- Avaliação de preço com base no mercado atual, não no valor do inventário.
A RR4 conduz a parte imobiliária da venda (avaliação, anúncio, visitas, negociação, contrato, escritura e registro) em coordenação com o advogado responsável pelo inventário e com o contador dos herdeiros. As decisões jurídicas e tributárias ficam com eles.
Fontes
- Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (arts. 610, 611 e 619): planalto.gov.br
- Código Civil, Lei 10.406/2002 (arts. 1.320, 1.322, 1.784, 1.791, 1.793 a 1.795): planalto.gov.br
- Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973 (arts. 167, 195 e 237): planalto.gov.br
- Lei 9.532/1997 (art. 23): planalto.gov.br
- Constituição Federal, art. 155, § 1º, VI (EC 132/2023): planalto.gov.br
- Lei 13.259/2016 (alíquotas do ganho de capital): planalto.gov.br
- Resolução CNJ 571/2024 (altera a Resolução CNJ 35/2007): atos.cnj.jus.br
- CNJ, "Inventário extrajudicial não exigirá mais pagamento prévio de imposto sobre transmissão" (19/08/2026): cnj.jus.br
- Resolução SEFA 1.527/2015, regulamento do ITCMD (Lei 18.573/2015), versão compilada até a Resolução SEFA 390/2026: sefanet.pr.gov.br
- Governo do Paraná, Fazer declaração do ITCMD: parana.pr.gov.br
- Governo do Paraná, legislação do ITCMD: parana.pr.gov.br
- Receita Federal, Perguntas e Respostas IRPF 2026 (perguntas 109, 110 e 609): gov.br/receitafederal
